接下来，房地产信贷走势究竟如何？

当前，房地产市场上出现了“放松调控”的猜测，主要诱因有二。一是个别房企的风险事件引发连锁反应，监管部门对此频频发声；二是有市场监测机构发现，今年10月，个人住房贷款利率首次下降。
接下来，房地产信贷走势究竟如何？“保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。”专家表示，党中央、国务院关于房地产调控的战略和方针，是做好房地产金融工作的长期遵循。



与此同时，多位负责人表示，针对房地产企业的开发贷款，银行将稳定合理资金需求，继续坚持“优选企业、严格管理”原则，准确把握、执行好房地产金融审慎管理制度；针对个人住房贷款，银行2022年的增量安排将基本与2021年相当，重点保障刚需群体的信贷需求。小毅认为近期主要需要关注的就是以下几点。关于此前房地产开发贷款一度收紧的原因是什么？个别房企的风险暴露是否与银行信贷资金变化有关？个人住房贷款利率是否有下降空间？信贷资金违规进入楼市整治效果如何？保障房企合理信贷需求近期，个别大型房地产企业风险暴露，到期债务未能偿还、部分工地停工、已预售的房产不确定能否按时交付。有市场声音认为，这与银行一致收紧房地产开发贷款有关。多位业内人士表示，落实房地产长效机制的重要抓手之一，是降低房地产企业的杠杆率、防范房地产贷款过度集中。为此，监管部门已于去年先后出台了多项政策。例如，针对30家重点房企，央行、住房和城乡建设部已形成了资金监测和融资管理规则；央行还建立了“房地产贷款集中度管理制度”，要求银行的房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比不得高于相应上限。
政策实施至今已取得了显著成效。



截至2021年9月末，房地产贷款增速已降至8.6%，比全部贷款增速低近3个百分点，其中，房地产开发贷款增速大幅下滑。

需要理清的是，风险暴露的主因是房地产企业自身经营管理不善。以某集团为例，该集团资产总规模超2万亿元，房地产开发项目约占60%。近年来，这家公司未能根据市场形势变化审慎经营，反而盲目多元化扩张，经营和财务指标严重恶化，最终爆发风险。

因此，出于风险防控考量，银行收紧了信贷资金，在一定程度上造成了房企的资金链紧绷。一方面，多家银行出现了短期、过激的市场反应，对房地产行业的风险偏好明显下降；另一方面，部分银行误解了重点房企的融资管理规则。根据规则，“红档”企业有息负债余额不得新增，但部分银行将其误解为银行不得新发放房地产开发贷款，这就导致了企业将销售回款偿还贷款后，新开工的项目得不到贷款。个人住房贷款优先保刚需相较于房地产开发贷款的收缩，个人住房贷款市场则没有那么紧张。今年以来，专业机构首次监测到个人住房贷款利率下降。今年10月，在其监测的90个城市中，首套房贷利率为5.73%，二套房贷利率为5.99%，均较上个月下调1个基点。下调的原因是什么？这要分区域看，主要受需求端、供给端两方面影响。小毅认为，从需求端看，由于二三线城市房价下降，当前购房者的观望气氛浓厚，短期内购房需求减弱，这导致了个人住房贷款需求下滑，贷款价格下调。
国家统计局10月公布的最新数据显示，2021年9月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平，二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。从供给端看，监管部门多次强调要优先保障刚需。因此，各家银行都加大了资金供给力度，同时给予利率倾斜。监管数据显示，截至2021年7月末，个人住房贷款首套房占比已高达92%。那么接下来，银保监会将继续保障好刚需群体的信贷需求，督促银行在贷款首付比例、利率方面对首套房购房者予以支持。此外，银保监会还将加大对保障性租赁住房的支持力度，研究细化金融支持措施，会同央行推进房地产投资信托基金试点。严惩违法违规行为小毅觉得当前值得注意的是，不论是部分城市房贷利率下调，还是优先保障刚需，都不意味着房地产贷款“总闸门”将放松，更不意味着监管将松动。以二手房为例，根据国家统计局数据，2021年9月，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中，北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%，转为下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。



既然调控不放松，今年以来，少数城市房价快速上涨的助推力又是什么？信贷资金违规进入楼市是主因。近期，北京银保监局、上海银保监局对多家银行的分支机构开出罚单，事由均涉及“个人消费贷款挪用于购房”“个人经营贷款违规用于购房、违规流入资本市场”等。小毅发现当前在北京、上海、广州、深圳、南京等热点城市，监管部门的重拳整治力度没有减弱。“要坚决遏制信贷资金违规流入房地产领域。”专家说，目前经营贷违规流入房地产专项排查已基本完成，对于发现的违规问题，督促建立台账，逐项整改至“清零销号”。并表示，接下来，还要严惩各类违法违规行为，“银保监会已持续四年开展全国性房地产专项检查，基本覆盖了所有热点城市，对发现的违规行为‘零容忍’，对违规问题依法严肃问责”。