化解房地产风险，提振经济民生

今年“两会”上住建部部长倪虹表示，对于房地产，我们不能光看短期，还要看中长期。

 

当前房地产市场在调整，稳定市场的任务依然艰巨。但从我国城镇化的发展进程看，从我国城镇300多亿平方米存量住房需要更新改造来看，房地产还是有很大的潜力和空间。

 

稳定与风险管理的双重目标

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“今年发展主要预期目标是：国内生产总值增长5%左右；城镇新增就业1200万人以上，城镇调查失业率5.5%左右；居民消费价格涨幅3%左右。实现今年预期目标并非易事， 需要政策聚焦发力、工作加倍努力、各方面齐心协力。” 

—— 李强

 

房地产作为我国的经济问题、民生问题，更是政治问题，历来是全国两会政府工作报告的焦点之一。今年中国经济发展目标是国内外最为关注的问题。

 

对于房地产工作，本次政府工作报告着墨颇多，且将其放在“更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险”的大框架之下，足见稳房地产之迫切性及中央高度重视。“风险”二字也成为本次政府工作报告中的高频词。

 

 

李强表示，坚持以高质量发展促进高水平安全，以高水平安全保障高质量发展，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。

优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。

 

政府工作报告中，从柴米油盐到就业医保，从孩子上学到毕业生就业，从农民工进城到落户、买房，从城中村改造到乡村振兴，背后是民之所盼，是老百姓实实在在的获得感。

 

 

“在这种情况下，政策抉择和工作推进面临的两难多难问题明显增加。经过全国上下共同努力，不仅实现了全年预期发展目标，许多方面还出现积极向好变化。”

 

“加大宏观调控力度，推动经济运行持续好转。围绕扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险，延续优化一批阶段性政策，及时推出一批新政策，打出有力有效的政策组合拳。”

 

“过去一年，因城施策优化房地产调控，推动降低房贷成本，积极推进保交楼工作，制定实施一揽子化解地方债务方案，分类处置金融风险，守住了不发生系统性风险的底线。”

——李强

 

在回顾2023年工作时，本次政府工作报告罕见提及房地产问题。政府工作报告中这样表述：过去一年，外需下滑和内需不足碰头，周期性和结构性问题并存，一些地方的房地产、地方债务、中小金融机构等风险隐患凸显，部分地区遭受洪涝、台风、地震等严重自然灾害。

 

 

“在肯定成绩的同时，我们也清醒看到面临的困难和挑战。我国经济持续回升向好的基础还不稳固，有效需求不足，部分行业产能过剩，社会预期偏弱，风险隐患仍然较多，国内大循环存在堵点，国际循环存在干扰，部分中小企业经营困难。”

——李强

 

房地产业内人士对此分析说，政府工作报告这样评价房地产调控是公允的、到位的，房地产在国际国内经济大势的背景之下，价格、结构基本合理，尤其是没有出现国际上一些人认为的所谓“泡沫破灭”，这是了不起的事情，很多人没有意识到这个情况及其重要程度。

 

 

“坚持以高质量发展促进高水平安全，以高水平安全保障高质量发展，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。”

——李强

 

关于“稳妥有序处置风险隐患”方面，2024年政策发力点包括：优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。

 

构建新模式与完善长效机制

 

今年对于房地产，一个变化是，政府工作报告中有关“房地产新发展模式”的表述，被放在了“有效防范化解重点领域风险”大框架下的“健全风险防控长效机制”中。健全风险防控长效机制，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。

 

加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。这意味着，不同于2023年金融支持房地产政策工具的使用，2024年，房地产政策将从源头上的模式、制度和机制入手，依靠发展新模式、长效机制稳房地产。

 

完善基础性制度与构建‘人房地钱’联动机制

 

 “这就需要完善商品房相关基础性制度，也就是在‘人房地钱’要素配置和良性循环。”李宇嘉说。

 

人的因素就是需求摸排、以需定建；

 

房的因素就根据需求摸查，建立配租和配售组成的保障体系，建立“保障+市场”的平衡体系；

 

地的因素就是以人和房的因素，决定地的供应，要实现低成本、职住平衡、配套完善的组合；

 

钱的因素就是根据房屋和土地供应分析项目供应，资金来源，包括融资对接机制下的贷款资金、保障房项目清单制下的公共资金、市场资金等。

 

“这些工作住房城乡建设部已经作出部署，如2月27日，发布了《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》，提到了住房发展规划和年度计划是建立‘人、房、地、钱’要素联动机制的重要抓手，各地要充分认识其重要性。”

 

 

加强商品房销售与按揭贷款制度规范

 

成都市城市建设发展研究院副院长冯波认为，还应该包括商品房销售制度和商品房按揭制度，可以在加强商品房预售资金监管、提高预售条件、逐步推进现房销售等方面进一步加强规范；进一步优化商品房按揭贷款发放程序和节点，明确按揭贷款资金监管等要求，有效降低购房人购买预售商品房风险。

 

 

中国房地产行业的修复与改革之年

 

“可以预期的是，2024年对于房地产行业来说是修复年，也是改革年。一方面包括因城施策措施的不断实施、宏观经济的持续向好以及保交楼措施的积极落地，房地产市场呈现出修复趋势，另一方面，基础性制度的完善和新发展模式的加快构建，对中国房地产和经济的长期发展也将构成持续支撑。”中信建投证券首席分析师竺劲表示。

 

 

中国城镇化与区域发展战略

 

2023年，我国常住人口城镇化率提高到66.2%，这显示了深入实施新型城镇化战略，进一步放宽放开城市落户条件，增强县城综合承载能力，空间和潜力巨大。政府工作报告强调，2024年，“深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略，把推进新型城镇化和乡村全面振兴有机结合起来，加快构建优势互补、高质量发展的区域经济格局。”

 

具体内容包括：

把加快农业转移人口市民化摆在突出位置，深化户籍制度改革，完善“人地钱”挂钩政策，让有意愿的进城农民工在城镇落户，推动未落户常住人口平等享受城镇基本公共服务。

培育发展县域经济，补齐基础设施和公共服务短板，使县城成为新型城镇化的重要载体。

 

稳步实施城市更新行动，推动“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造，加快完善地下管网，推动解决老旧小区加装电梯、停车等难题，加强无障碍、适老化设施建设，打造宜居、智慧、韧性城市。

 

 

小毅点评

 

坦坦小毅看来，这些举措也意味着，以往借由城镇化大规模推动新增建设的时代结束，进入存量盘活和利用的新时期，进入到根据人的需求进行精细化修补及社区治理的新时期。

 

以人为本，让人民群众享有更高品质的生活。城市更新应该会有新意，城中村改造的进程会加快，估计这方面的推进和发展还会出利好政策，比如资金方面加大创新和力度。