百强房企八成销售同比下滑 政策向右市场向左

11月30日，多家第三方研究机构发布了11月的房企销售数据榜单，显示即便各家企业努力冲刺年底业绩，然而房企自7月份以来向下的销售趋势还在延续。

尽管政策面已经出现了边际放松的信号，但市场端，房企的销售颓势仍旧没有改善的迹象。

相关数据显示，11月单月，TOP100房企全口径销售金额实现8450.3亿元，同比大幅下挫近40%，跌幅明显扩大；同时，前11个月的累计同比涨幅仅为1.8%，业绩增速明显放缓。
 


2021年，中国房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变，全年规模仍保持较高水平。9月底以来，中央及各部委连续释放维稳信号，信贷环境边际改善，房企融资环境逐步转好，但信贷环境边际改善传导至市场端仍需过程，按揭放款和开发贷等资金到位尚需时间。2022年，我国经济面临新的下行压力，房地产市场将会怎样变化，购房者置业情绪能否恢复？房地产行业还能否在国民经济中发挥稳定器的作用？
 
市场持续降温的情况下，多地政策出现宽松的意味，南通、哈尔滨等城市推出人才购房补贴政策，成都也出台措施鼓励项目加快上市销售等，但目前来看，尚未明显收效。
 


新建住宅方面，2021年1-11月百城新建住宅价格累计上涨2.46%，较去年同期有所收窄，下半年以来市场持续降温，10-11月累计涨幅明显收窄。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年1-11月百城新建住宅价格累计上涨2.46%，较去年同期收窄0.73个百分点。上半年，新房市场平稳向好，百城新建住宅价格累计上涨1.70%，较去年同期扩大0.43个百分点；下半年以来，随着调控政策和信贷环境的持续收紧，市场预期逐渐转变，百城新房市场不断降温，价格环比涨幅持续收窄。7-11月百城新建住宅价格月均上涨0.15%，较上半年收窄0.13个百分点。单11月来看，百城新建住宅均价16183元/平方米，环比下跌0.04%，为2015年5月以来的第二次下跌（第一次下跌出现在新冠疫情初期的2020年2月）。



万科单月登顶
据相关销售数据显示，2021年11月，TOP100房企实现销售全口径金额8450.3亿元，单月业绩规模较10月环比下降5.9%，而10月单月仍环比保持上涨的态势。同时，11月单月业绩同比也延续了自7月以来的下跌趋势，降幅进一步扩大至39.3%。
 
具体到企业表现来看，百强房企中逾8成企业单月业绩同比下降，其中有超过半数的房企同比降幅大于30%。
 
但即便是头部房企，11月单月销售额同比仍是下挫的态势。除恒大外，Top10房企中，绿地、融创中国、碧桂园、华润置地、中海地产的同比下跌幅度最大，分别为56%、47%、34%、30%、18%。
 
而在TOP11-20的房企中，中南置地、世茂、旭辉、新城、金科、阳光城、中梁等房企的单月销售额同比跌幅在30%以上。实际上，纵观TOP20房企在11月的销售表现，仅有金地集团实现同比增长，增幅约为12%，销售额约为170亿元。
 
鉴于7月以来销售金额持续下滑，大部分房企截至目前的年度目标达成率都不理想。

综合来看，2021年上半年，百城新建住宅价格涨幅较去年同期有所扩大，二手住宅价格涨幅也居年内高位。下半年以来，受调控政策和信贷环境收紧影响，新房和二手房市场降温；部分城市受“二手房成交参考价”政策的叠加影响，二手房市场降温更为明显。虽然10月份以来，信贷政策边际宽松信号不断释放，调控政策边际调整预期不断增强，但市场下行预期短期内仍难以改变，11月市场价格仍呈现下跌态势，百城新建住宅价格环比由涨转跌，二手住宅价格环比连续2个月下跌。预计12月市场整体仍将维持低位运行，价格仍面临下行压力。
 


各地政策显转向
 
市场连续疲软的背景下，政策面早已在10月开始出现缓和迹象，此前，多个城市已经公开出台房价的“限跌令”，近日，又有地方政跟进出台相关护盘政策。
 
11月30日消息显示，张家界市房地产行业协会近日发布《关于促进我市房地产行业平稳健康发展的倡议书》称，商品房销售价格不高于备案价格，不得低于备案价格的80%。
 
11月29日，南通出台了“人才新政3.0版”，其中提到人才购房自住最高可享150万元补贴；近日宜昌也开始发放“购房首付款补贴券”。
 
10月份时，哈尔滨也出台了“十六条”新政，从降低预售证许可申请门槛、适当放宽商品房预售资金监管、放宽二手房公积金贷款房龄年限、为人才和新市民发放购房补贴等，多措并举。
 
同时，义乌降低预售条件，并调整“公证摇号”政策；湖南发布推进非住宅商品房去库存的若干意见；东莞、惠州、江门、肇庆、珠海、揭阳等地，纷纷减征免征个人转让二手住宅的个人所得税和土地增值税，降低交易成本，缓解地方二手房成交下滑的颓势。

“10月地方出台房地产调控政策条数较上月基本持平，但紧缩性政策占比由上月的50%进一步下降至44%，地方房地产政策收紧趋势继续放缓。”中房研协测评研究中心统计称。
 
上述研究中心认为，从政策层面来看，短期房地产政策面已基本见底，后续将呈现边际改善。近期长春、哈尔滨、东莞等多地已出台财税支持类政策，后续预计将有更多城市跟进，尤其是库存压力较大的三四线城市为主，热点一二线城市仍将保持审慎。
 
不过在业内看来，政策面见底，并不意味着市场见底。在“房住不炒”调控主基调下，政策宽松幅度有限，对市场的提振作用也将受限。因此，短期房地产市场或仍将延续下行态势，但在边际改善政策作用下，下行态势将逐渐放缓。
 
事实上，就当前并不乐观的预期下，购房者的信心尚未得到有效恢复，各地政府给出的鼓励政策，目前来看，收效仍较微弱。克而瑞数据显示，2021年11月，房地产市场持续转冷，29个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降4%，同比跌幅扩至32%，较2019年同期下降19%。
 
在小毅看来，市场底一般比政策底延迟几个月，在11月政策有触底迹象的情形下，预计市场面的触底需要等到明年。中信证券预计，房价的集中下跌可能会出现在今年第四季度，2022年3月开始销售才能出现回暖。