政策利好将刺激房地产交量上升

政策利好将刺激房地产交量上升

 

 

人行在5月17日宣布取消全国层面房贷利率政策下限、下调首付款比例和公积金贷款利率、设立保障性住房再贷款。在这次工作会议上提出，商品房库存较多城市，政府可以定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

 

中国房地产：政策更新与市场振兴

同时人行在居民端“三箭齐发”提振需求，同时设立3000亿再贷款支持消化存量。

对近期的一揽子政策国泰君安证券有以下三点理解：

 

第一

房地产政策进入到一个新阶段，政策的系统性更强，防风险的底层逻辑更加顺畅。

 

第二

目前出台的政策力度有助于改善房地产基本面预期，后续关注财政手段的使用和地方“以旧换新”的推进情况。

国泰君安证券测算，收储新房使房企库存在6个月内降至合意水平可能需要2.6万亿-4.4万亿的资金规模，而原价收购可能需要财政贴息0.8个百分点。

 

第三

在政策不确定性下降的背景下，本次会议可能只是起点，后续政策有望进一步加码，预计即将在7月召开的三中全会对房地产新发展模式或将有更明确的部署。

 

业内人士认为，一系列新政在房地产供需两端同时发力，将有助于消化存量房产、优化增量住房，扭转房地产市场需求疲弱的现状，并推动房地产行业向发展新模式转变。

 

 

国家降低房贷首付比例以刺激购房需求

 

根据人行、金融监管总局联合发文，调整个人住房贷款最低首付款比例，

首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，

二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

 

2023年的8月房贷首付比例的调整是，当时设定的

首套房首付比例调整为不低于20%，

二套房不低于30%。

 

 

人行的部门负责人说：

“这次统一再下调5个百分点，将有利于进一步降低居民的购房门槛，释放居民购房消费潜力。各地仍然是按照因城施策的原则，结合当地的房地产市场形势以及调控需要，自主合理确定当地的首付比例政策下限。银行在当地政策下限的基础上，再根据客户的具体状况，自主决定每笔贷款的具体首付比例。”

 

 

人行调整住房贷款政策以刺激楼市
 

人行同时宣布，自5月18日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

 

人行还宣布，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。此前首套、二套房贷利率下限分别为5年期以上LPR-20BP、5年期以上LPR+20BP，新房价格环同比连续3月下跌的城市可阶段性取消首套房贷利率下限。从政策内容上看利好超出市场预期，将在短期内对楼市产生较强的提振效应。

 

 

政策更新与市场振兴
 

5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议提到了几大措施，包括全力支持应续建项目融资和竣工交付、地方政府酌情收购已出让的闲置存量住宅用地、商品房库存较多的城市政府可“以需定购”等。

 

考虑当前的库销比和所需要的去化面积，广义商品房库存约为20亿平，库销比约为25.2个月，要立即降低到18个月则需要去化约5.8亿平，6个月内去化则需收储4.5亿平。

 

同时考虑收购价格，六折、八折和原价收储三种情况下需要收储的新房面积为4.5-5.8亿平，收储成本在2.6-5.6万亿元。

 

另外考虑收购二手房的情况，二手房“以旧换新”具有乘数效应，需收储面积为3.5-4.5亿平，收储成本约1.9-4.1万亿元。

 

这是一个巨大的市场，在国家政策下，地方政府收购对象严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。

 

 

新财政和信贷政策
 

当日，在国新办新闻发布会上，中国人民银行副行长陶玲介绍，将设立3000亿元保障性住房再贷款，利率为1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括21家全国性银行，银行可按照自主决策、风险自担原则发放贷款。

 

按照贷款本金的60%发放再贷款可带动银行贷款5000亿元。

这是为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措，既能推动商品房市场去库存、加快保障性住房供给，改善房企的资金状况。

 

相关部门负责人还表示，将进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求，城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，满足在建项目合理融资需求。

 

如今，人行设立3000亿元保障性住房再贷款，将成为新的资金来源补充。未来还可以考虑发行特别国债，它的利率非常低，银行可以把资金定向投到各城市的存量房收购中，地方政府则负责上报收购存量房的目标，汇总到相关部门。

小毅 点评  YIYANGFINANCE
 

坦坦小毅认为：

这其实就类似于国外的‘保障性住房银行，过去不少国家，包括一些发达国家，在面对经济危机压力、房地产库存过高等问题时，都曾在国家层面出手，收购市场上的存量房，实现去库存目标，还是有不少经验可以借鉴的。

 

政府收储商品房模式面临的另一大难题是收购后的运营管理问题，收益如何覆盖成本考验这一模式能否持续；

考虑加上运营成本，平衡收支也并非易事。

 

在房贷利率上，预计绝大多数城市会跟进首付比例下调，尤其是现在已取消限购政策的城市。但这也对未来的还款能力提出了要求。同时值得注意的是，当有足够大的成交量带动楼市价格企稳甚至回升，才算是市场真正的筑底完成。