存量房贷利率调整即将完成，上海限购定向宽松

随着存量首套房、“二套转首套”相继“降息”，存量房贷利率下调已接近尾声。

各家银行公布了存量房贷利率调整进展；按揭贷款利率的调整令房贷出现了两个趋势：

一是房贷客户利息负担随着调整而减少，提前还款趋势下降。

二是随着存量房贷利率的调整，银行净息差压力也进一步提升。

存量房贷利率下调政策对借款人和银行的影响分析

对“二套转首套”、未完成LPR利率定价类型转换、逾期贷款归还积欠本息等情况的存量房贷客户，多家银行引导客户通过手机银行或贷款经办行等渠道完成相关业务申请。9月25日、10月25日分别是各家银行存量首套住房贷款利率、“二套转首套”存量房贷利率统一批量调整的时间点。

业内研究机构表示，对于借款人来说，存量房贷利率调降实质性地降低了还贷压力，减轻了居民的资金负担，是一大利好，可以使居民腾出更多的资金用于其他消费，提高资金流动性，也可以给居民提供更多的机会去选择购入其他房产等。

存量房贷利率的调整有助于降低借款人还款成本，同时缓解提前还款现象。

存量首套房贷利率下调政策落地实施后，房贷客户利息负担减少，提前还款动力下降。

不同群体提前还款原因不尽相同，

一些是因为存量房贷利率较高选择提前还款，

一些因投资收益率下降选择提前还款，

还有一些是因为出于优化家庭资产负债，不愿背负过度债务，而选择提前还款。

存量房贷利率下调后，对出于优化家庭资产负债目的选择提前还款的人群影响较小，但整体来看有利于减少提前还款现象。

上海金山区人才购房政策放宽，银行存量房贷利率下调压力增大
 

业内专家表示，在LPR下调、存量按揭利率下调以及降低企业融资成本等多方面因素影响下，今年银行的净息差仍有下行压力，预计明年降幅趋缓；存量房贷利率下调释放利好的同时，也给银行净息差施加了一定压力。

存量房贷利率下调给银行经营按揭住房贷款的商业银行净息差都会带来一定压力，影响程度和进度取决于各银行产品和期限结构差异。对于银行后续该如何减缓净息差下行压力，银行除了需要制定精准灵活的方案外，还需要控制负债端资金成本，避免息差压缩过大，同时发展中间业务等，扩大收入来源，从而分散按揭利率下滑对资产收益的影响。

另外10月24日，上海市金山区发布的《金山区重点转型区域人才购房实施细则》提到，在滨海城区、高新社区以及亭枫社区三个重点区域实施重点转型区域人才购房政策。

具体而言，经区人才管理部门认定，同时符合单位条件、个人条件，并与金山区用人单位签订二年及以上劳动(聘用)合同且工作满一年的非沪籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在本市无住房的，可购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。这一针对人才的政策点出了几个关键词，即“非沪籍”、“3年个税或社保”和“单身”。在此之前，非沪籍单身人士不能在上海购房，此次金山区的新政策已突破了这一限制。

行业研究人士表示，上海过去不乏对各类购房政策放松的讨论，尤其是关于单身购房群体的购房政策，这对人才进行定向宽松，使得部分单身人士可以购房，属于非常好的宽松导向，当前上海的郊区楼市总体上有持续宽松的可能。

坦坦小毅认为，金山这一步棋的重点除了引进人才，还有郊区去库存的考虑。金山区为上海的远郊区域，客户主要是区域内消化，很难有市区客户外溢过去。上海‘认房不认贷’后，金山的各类楼盘来访有10-20%的提升，但主要是配套成熟的核心板块、地段的产品力表现不错的项目，整个市场普遍还有比较大的去库存压力。

此外，上海的探索一直在持续。在个人住房商业贷款“认房不认贷”后，继续优化了住房公积金个人住房贷款套数认定标准。缴存职工家庭名下在上海市无住房、在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为首套住房。

除了上海，同为一线城市的广州也有所动作。9月20日，广州发布的《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》提到调整住房限购政策实施区域范围，非户籍人口首套房购置纳税社保年限从5年收缩至2年，同时解除黄埔、番禺、花都、白云区部分地区的限购。