十问十答房地产税：能不能降房价？刚需会不会免征？谁会率先试点
发布日期：2021-10-20 浏览次数：
有重要文章指出：“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。”
房地产税，终于要来了，影响有多大？能不能降房价？谁会率先试点？
房产税是单就房产征收的财产税，我国早在1986年就已开征房产税，但只对经营性房产开征，自住住房一直在豁免之列。
这一次的房地产税则是一个综合概念，包括与房产、土地相关，覆盖开发、交易和保有等环节的一系列税收，囊括房产税、土地增值税、城市土地使用税、印花税、契税等11个税种。
目前房地产相关税种存在不少问题，诸如重增量轻存量，重交易轻保有，且建设交易环节税负较重，而保有环节税负过低，未来显然需要改革。
从房产税升格到房地产税，一方面意味着房产税的扩容。推进房地产税，势必要将自住房产纳入其中，覆盖范围将会有倍数级的扩大。
另一方面则标志着房地产税综合改革的启动，这会涉及一些税种的撤并或修改。
在增加保有环节的房产税之后，建设交易环节的税负是否要降低，比如房产税与城镇土地使用税是否合并，印花税契税是否合并，土地增值税如何调整等都值得关注。
当然，这一系列税收当中，最重要的还是房产税。即将开展的房地产税试点，大概率也是以此为主线。
房地产税之所以被提上日程，有三大背景：建立现代财税体制、取代土地财政、推进共同富裕。
作为直接税和地方税，房地产税符合十四五规划中“适当提高直接税比重”、“健全地方税体系”的改革方向，同时与房地产相关的税种较多、税率较高，推进房地产税立法，有助于理顺财税关系。
基于现实而言，房地产税的推出，不无为地方政府寻找新的税源的考虑。
自1994年分税制改革以来，央地财权与事权不匹配就一直备受关注，土地财政的诞生与此不无关系。
2020年，全国卖地收入高达8.4万亿元，创下历史新高，这些收入几乎都流入地方政府的口袋。
据不完全统计，2020年，全国有21个城市卖地收入超过1000亿元，上海、杭州等5城超过2000亿元。
然而，土地资源是有限的，部分一二线城市已经开始遭遇土地资源枯竭的尴尬。
随着可开发土地资源空间萎缩，卖地收入必然也不复以往的狂热，如何在卖地收入之外为地方政府创造新的稳定税源，就变得至关重要，这就凸显了房地产税的重要性。
站在共同富裕的宏大目标之下，房地产税更被赋予“调节高收入”的重任。
根据央行课题组发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，总资产最高20%家庭的总资产占比为63.0%，其中最高10%家庭的总资产占比为47.5%，而最低20%家庭所拥有的资产仅占全部样本家庭资产的2.6%。
而在家庭资产中，7成都是房产，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。
所以，向多套房持有者开征房地产税，是推进共同富裕不可或缺的一环。
两地推广已有10年之久，但未向全国进行推广，也未能对地方财政和稳房价的贡献微乎其微。
虽然都有房产税的名字，但上海重庆的房产税，普遍存在税基较窄、免税面积较大、计税依据不科学、税率偏低等问题，且只针对房产，而未涉及土地层面的税费改革。
上海只针对本地居民的第二套住房，重庆只针对别墅和高档住房征收；上海人均免征面积高达60平方，重庆普通住房则在豁免之列；
上海税率只有0.4-0.6%，重庆则是0.5-1.2%，如果房价低于主城均价3倍，只按0.5%执行。
而在国际上，房地产税率一般在1-3%，面向所有居民和所有房产征收，虽然不乏退税和免征面积，但不会如此宽松。
所以，未来的房地产税试点，将与上海重庆有着实质性的区别。
难点有两个，一个是技术层面的，另一个是利益层面的。
就技术层面而言，全国住房信息联网、不动产统一登记、70年土地使用权等问题是制约房地产税的主要因素。
目前，住房信息已经实现全国联网，而不动产统一登记早已覆盖全国。
至于70年产权问题，《民法典》也已明确“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，且大概率是免费续期。
这意味着，束缚房地产税征收的技术问题基本不复存在。
正如上文所言，我国居民家庭财富中，7成都是房子，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，这些人将会成为房地产税的主要征收对象。
此外，在土地财政依赖、房地产拉动经济依赖等现实背景下，一些城市未必愿意放弃现有的利益格局，而另一些城市则担心房地产税会对楼市带来明显震动，一旦房价出现下行预期，房地产税的征收未必能如愿，遑论弥补土地财政。
由于不同地区经济发展水平悬殊、房价与居民收入水平存在差异，北上深房价都在6万以上，而鹤岗均价只有2000元不到，显然不会同时征收，也不应该按照同样的税率征收。
根据国际惯例，房地产税在不同地区是存在明显差异的。
发达地区对高税率的承受力较强，而高税率带来的高税收也有助于当地提升基建和公共服务水平，从而形成正向循环。
同理，经济不发达地区可通过低税率吸引人口流入，同时也要防止因为税率过高导致住房需求萎缩，带来不可控风险。
目前，全国契税基准税率为3-5%，但几乎没有城市按这一标准执行。有城市减按1%执行，有城市按2%执行，而楼市调控相对较严的长沙对二套房则是按照4%执行。
所以，给予相对弹性的征收空间，让地方自己做出选择，可能更加务实。
由于房价变动频繁，且存在多个不同口径的交易价格，为了公平和便于征收，可以按照评估价进行征收，评估价每年变动一次，可减少市场剧烈波动的干扰。
这方面，深圳广州成都西安等地出台的二手房指导价，未来可作为房产评估价的重要参考。
关于房地产税的分配，在国际上，房地产税一般都是地方税，基本上都归地方政府所有。
国家十四五规划提出，推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权。可见，房地产税是与地方税改革放在一起的。
此外，目前各地的卖地收入基本都由地方政府自主支配，作为承接土地财政的房地产税大概率也会由地方政府支配。
可以确定的是，房地产税不会对刚需、投资和炒房群体一刀切。
“在所有国家相关制度安排里，都有一些税收优惠，可以有一些扣除标准，或对一些困难家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免等。”
根据业内共识，房地产税可能会首套免征或设置一定的免征面积。
如果首套全部免征，可能存在不公平问题。40平方的首套住宅与400平方米的首套别墅如果一并在免征之列，那么房地产税的作用就会大打折扣。
相比而言，设置免征面积更具可操作性。但免征面积不宜过高也不宜过低，过高则覆盖范围有限，过低则失去了兼顾刚需的考虑。
2019年，城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米。3口之家接近120平方米，基本可以覆盖所有刚需家庭。
房地产税试点先行。既然是试点，必然要为房地产税的全面推广积累经验，那么选择的城市必须要有代表性，同时房地产等相关问题较为突出。
这方面，作为先行示范区的深圳、共同富裕示范区的浙江、自由贸易港的海南呼声最高。
三地本身房价高企，房价收入比位居全国前列，加上被赋予了“示范区”等政策红利，理所当然要做出表率。
此外，房价较高或涨幅较大的一二线城市，同样不乏成为试点的可能。比如北上广，再比如成都南京厦门等地。
至于三四线城市，大概率要等到房地产税立法通过之后才会统一推广。
房地产税立法应该在“十四五”时期完成，大概率会在2025年之前推出。
房地产税试点工作，能快则快，快则年底，慢则2022年。
因为立法则要符合“税收法定”原则，需要广泛征求社会意见并最终形成立法草案，直到获人大审议通过之后才会全国推广。
而试点属于行政决策，重在积累经验，所以不会拖延太久。
从短期来看，虽说房地产税并非为降房价而来，楼市调控的政策目标也一直以“稳房价”为主，但房地产税的出台，将会扭转市场对于“房价永远涨”的预期。
这会带来明显的心理利空效应，同时提高拥有多套房的投机者的持有成本，让市场供求关系恢复正常。
此外，由于租金回报率较低，许多人宁愿空着房子也不面向市场出租。
一旦房地产税落地，空置成本必然高企，这会倒逼空置房流向市场，不乏稳定房租的作用。
从中长期来看，房价受到多重因素影响，房地产税只是其中一个因子。相比而言，货币金融、土地供给、人口和经济基本面，对房价的影响更大。
但是有一点必须要明白：房产税一旦开征，则向社会传递了再强不过的调控信号，这是典型的“预期管理”，影响不容低估。
面向未来，房地产早已迈过了黄金时代，向普通行业回归是大势所趋。
不管房地产税何时落地，房价必然面临持续分化，只有经济、人口基本面强劲的核心城市还有大涨的可能。
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