买卖？赠与？继承？父母过户房产给子女，哪种方式最划算？

买卖? 赠与? 继承? 父母过户房产给子女，哪种方式最划算？
 
在今年央行做的中国城镇居民家庭资产负债调查中显示，我国家庭资产主要以实物资产为主，房产占比超七成，房子仍然是绝大多数家庭的主要财富构成。
 
房子在我们中国人的心中有着重要的位置，很多父母会在孩子还没有成家立业的时候就提前为子女准备好房产，想等到自己老了之后再将房产过户给自己的小孩。
 
在绝大多数子女眼里，房产是属于父母的，那自己完全是可以继承父母房产的。但过户的方式并不是只有继承这一种，赠与和买卖也是比较常见的方式，到底哪种比较划算呢？
 
举个栗子，小王的父母在上海有一套500万的房子，属于“满五唯一”的普通住宅，而小王的名下没有房产，如果父母想要把这套房子过户给他，该选择哪种方式？
 
买卖过户
 
买卖过户就是正常的二手房交易，该交的税费都是需要交的。如果父母想通过买卖的方式将房产过户给子女，那就需要缴纳契税、个人所得税，还有增值税3个税种。具体需要缴纳多少，分为这几种情况：
 
①不满2年的：5%的增值税、1%的个税以及1%~3%的契税
②满足2年的：1%的个税与1%~3%的契税
③满五唯一的：1%~3%的契税(契税比例按普通非普通、唯一非唯一而定)
④满五唯一普通住宅且子女没有房产：那就只需要缴纳1%的契税
 
而小王父母的这套房子满足“满五唯一”的条件，即购买时间已超过5年的唯一普通住宅，而且小王名下无房产，因此只需要缴纳1%的契税，即50000元。
 
（注意：关于买卖价格的设定，由于直系亲属之间的买卖价格的的认定直接影响到税收缴纳金额，所以买卖价格可以由该房产所属的交易中心指定评估公司（房产云评估）确认价格，根据小毅的经验一般为市场均价的70%-80%。）
 
赠与过户
 
谈到赠与，大家想到的就是房子是父母的，只要父母愿意，他们喜欢谁就送给谁，而且应该是免费的。但是因为房产具有特殊性，如果父母通过赠予的方式将房产过户给子女，不需要缴纳个人所得税和增值税，但是需要缴纳契税，且契税不能享受优惠，契税为3%。除了交契税，还需要去公证处做赠与公证，公证的费用就有多有少了，各城市所属的各区域的公证处收费标准不同，高的可能达到评估价的2%，低的可能几百上千元。这些费用算下来就已经不少了。
 
因此，小王父母这套500万的房子，如果通过赠予的方式过户的话，那单单契税这一块就需要缴纳15万的费用，还不算上公证费和评估费。
 
如果受赠人再次出售这套房屋，还需要交差额20%的个税，差额为交易时的评估价-赠与时的评估价。如果房屋是受赠人家庭唯一住房且受赠满五年，可以免差额20%的个税，但是大多数情况下，像小王父母这种“满五唯一”的情况是较少的，所以小毅不推荐采用赠与的方式过户房产给子女。
 
 
 
 
 
继承
 
子女在法律上是父母财产的法定继承人，所以通过继承的方式实现过户就可以免征3%的契税，只需要缴纳公证费和印花税就可以了，这相对于赠予和买卖来说，无疑就是最省钱的方式。
 
但是如果子女后期要将继承得到的房产转手卖掉，那就需要缴纳20%的个人所得税。
 
小毅说：
 
通过前面的对比，我们首先把赠与过户排除掉，然后就在身后继承过户与买卖过户这两种方式中进行选择，有人说继承过户最省钱，也有人说买卖过户最划算。实际上，在新规下，不能一概而论，为什么这么说呢？
 
因为，如果按照继承方式过户，继承人名下没有住房，如果再转卖这套继承下来的房产，只要满5年时间，则不需交个税，继承过户自然是最为划算的方式。
 
但如果继承人名下原来已有住房，再转卖房产则要交房产全值1%或者增值部分20%的个税，这里面还得分情况，假如房价不涨或者下跌，显然继承过户仍旧最划算，但如果有的地方只按20%差值缴税，且未来房价涨得比较多，买卖过户就是最为划算的方式。