楼市“筑底”：销售额连续5个月下滑 但市场改善迹象隐现

国家统计局12月15日发布的数据，截至今年11月，单月商品房销售额已经连续5个月同比下调。同期，房地产开发投资增速、房企到位资金增速不断收窄，反映出市场热度继续下滑。
与此同时，今年9月到11月间，70个大中城市房价经历了从上涨到持平，再到下跌的过程。



这种变化的背后，被认为是行业的流动性收紧。但9月以来，监管层逐渐释放政策纠偏信号，楼市面临的信贷环境也逐渐松动。12月初召开的中央政治局会议和中央经济工作会议均提出，“更好满足购房者的合理住房需求”“促进房地产业良性循环”。同时，部分地方政府出台政策，鼓励住房消费。
一些指标显示，市场转暖的迹象已经出现，比如，11月个人按揭贷款同比增速首次回升。与此前相比，个人按揭贷款的放款周期缩短，利率也在下降。



今年有望冲击18万亿历史新高
根据统计局公布的数据，今年7月以来，月度商品房销售面积和销售额已经连续5个月同比下降。其中，最近四个月的降幅均在两位数。
11月单月，全国商品房销售面积为1.5亿平方米，销售额1.4万亿元，同比分别下降14.0%和16.3%。
但由于上半年市场表现较好，今年的整体销售规模仍然处于历史高位。前11月，全国商品房销售面积达到15.8亿平方米，同比增长4.8%；商品房销售额16.2万亿元，同比增长8.5%。
价格方面，9月以来，70大中城市的新房和二手房价格经历了由上涨到持平，再到转跌的过程。11月，有59个城市的新房价格环比下降，63个城市的二手房价格下降。降价已成为大部分热点城市的主流。

据小毅观察，11月主要城市房贷利率连续两个月下行，放款周期经历了6个月的持续拉长首次缩短。这些变化也体现在统计局最新发布的数据中，1-11月，房企到位资金中，个人按揭贷款同比增速为9.8%，较上月提升0.1个百分点，年内首次上涨。

小毅认为，楼市正在经历筑底的过程，未来有望反弹。10月和11月，50城二手房成交量持续回升，市场筑底迹象显现。根据“量在价先”的基本规律，量的初步筑底将为后期价格止降打下基础。在预期方面，12月以来50城二手房景气度指数有止降改善的信号，其中长三角、珠三角区域重点城市预期改善相对更明显。

房地产信贷正在趋于平稳，但并没有大水漫灌，整体市场的调整预计将持续到2022年上半年。