降息有空间，上海豪宅行情能否持续？

9月5日人民银行货币政策司司长邹澜在“推动高质量发展”主题新闻发布会上表示，降准降息等政策调整还需要观察经济走势。

 

其中，法定存款准备金率是我们供给长期流动性的一项工具，与之相比，7天逆回购和中期借贷便利是对应中短期流动性波动的工具，今年我们又增加了国债买卖工具。

 

综合运用这些工具，目标是保持银行体系流动性合理充裕。年初降准的政策效果还在持续显现，目前金融机构的平均法定存款准备金率大约为7%，还有一定的空间。

 

 

在利率方面，陆磊副行长介绍了，人民银行持续推动社会综合融资成本稳中有降，今年以来，1年期和5年期以上贷款市场报价利率分别累计下降了0.1和0.35个百分点，带动了平均贷款利率持续下行。

 

同时也要看到，受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄的幅度等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。

 

人民银行将密切观察政策效果，根据经济恢复情况、目标实现情况和宏观经济运行面临的具体问题，合理把握货币政策调控的力度和节奏。

 

 

回顾2024年上海豪宅市场可以说是“一枝独秀”，屡屡出现项目热销。

 

2024年上半年，上海单价10万元以上的高端项目供应明显放量，核心区域优质豪宅井喷，在过去三年限价严格的背景下，上半年豪宅入市价格出现明显补涨。

 

伴随着高端优质项目不断面市，大量高端客户入场，“供不应求”的态势也将扭转为“供求平衡”。

 

其中，黄浦区、浦东新区、徐汇区、静安区成为今年核心供应区域，供求量攀升至近三年绝对高位。

 

上半年上海全市10万元/平方米以上的高端项目开盘去化率近八成，整体表现出色，内环内核心优质项目频现“日光”。

 

 

进入8月，房地产市场进入传统淡季，但上海豪宅市场依然火热。

 

CRIC数据显示，

2024年8月单价10万元/平方米以上项目成交面积13.08万平方米，环比上升61.34%，同比下降14.73%。

 

上海2024年前8月全市成交面积427.2万平方米，较去年同期635.93万平方米下降约32.82%。

 

由此可见，与上海整体市场相比，上海单价10万元/平方米以上项目走出了“独立行情”。

 

但随着未来可能出现的供应井喷、一二手房价差弥合，截至2024年前8月，全国成交金额前50的项目中，上海就占26个，已过半数。而当前上海豪宅市场热度不减，甚至在全国范围内走出了“独立行情”。

 

从全国成交金额前50项目的城市分布来看，上海以超50%以上的绝对优势领袖全国，其中不乏多个2024年至今上海的高端热销项目。

 

对城市不可复制的资源占有也是豪宅客户的核心关注点，

如：稀缺城市景观、黄浦江景观等也成为高端居住社区和核心资产的象征

从目前来看，上海豪宅市场热度依旧，但随着未来市场高端项目集中入市，购房者选择多样，市场竞争加剧。

 

未来5年，上海至少还有2300套风貌别墅进入市场。其中，“供应大户”黄浦区将推出约1122套，静安区和虹口区各有470套以上，以及杨浦区的249套左右。

 

截止2024年8月末，上海风貌住宅待入市楼盘量约20个，市中心待开发的风貌住宅储备地块和储备项目量高达18个，价格也多集中在15-20万元/平方米之间，可以预期后期产品竞争也将持续加剧。

 

高端客群购买力相对较强，更讲究居住体验感和情怀，核心地段的核心资产，才能穿越周期。

 

因而产品打造和提升也变得尤为关键，而在同等面积、总价段下，不同产品户型、得房率、楼栋间距、配套甚至服务力的差异也会造就不同的功能性和生活体验，左右客户的产品选择。

 

 

基于前期豪宅项目热销原因，未来还将存在以下几点分化特征：

01 西藏北路、杨浦东外滩板块项目扎堆

静安西藏北路板块、杨浦区东外滩板块项目扎堆，未来待入市项目多在5个以上，整体豪宅市场热度或将小幅回落，若企业能够充分把握供应窗口期，与其他竞品项目错峰供应，或将取得不错的开盘效果。

02 城投平台或小型民企或因品牌力较低

城投平台或小型民企或因品牌力较低的原因，去化速度不及国企。

03 高端客群购买力相对较强

高端客群购买力相对较强，更讲究居住体验感和情怀，因而产品打造和提升也变得尤为关键，而在同等面积、总价段下，不同产品户型、得房率、楼栋间距、配套甚至服务力的差异也会造就不同的功能性和生活体验，左右客户的产品选择。

 

 

坦坦小毅认为，随着供应攀升和一二手价差倒挂消失甚至二手房价持续下跌低于新房，整体豪宅市场热度或将稳中有降，区域间、产品间竞争也将持续加剧。对于供应扎堆的板块而言，后期项目去化还是存在不小的压力，加快入市节奏方为上策。核心区域产品竞争或将持续加剧，具备优质品牌+强产品力的双优项目方能实现热销。