一线城全面实施“认房不认贷”，楼市有望走出低谷

　　2023年9月1日，上海官宣：从9月2日起，执行首套房贷款“认房不认贷”政策。新政一出，给房市带来重大的政策利好。9月1日，距离广州、深圳官宣“认房不认贷”仅过去两天，北京、上海也在同日宣布执行这一政策措施。至此，四大一线城市全部加入“认房不认贷”行列。业内分析认为，这意味着全国房地产市场的底部或已确立。

　　在上海9月2日上午很多房产中介的工作人员就已经聚在门店门口等着开门，新政最早利好的是新楼盘，因为价格透明，所以没有悬念，房产中介人员所在的工作群，新房成交的喜讯战报从晚上7点开始，一直响到凌晨。某店长表示：“这次的新政对急着改善的买家来说真是重大利好，门店今天的二手房预约带看量直接增长了50%，明天估计还会增加，很多业主只等着新政出台就启动换房计划。不过二手房的牛市来得可能会稍微慢一点，因为定价权在房东手里，好房子看涨惜售或者临时跳价的事情也会发生，如果都这样，就会出现有价无市的尴尬情况。”

　　9月1日晚间，北京终于派送了传言已久的“大礼包”。继广州、深圳、上海后，北京市住建委、中国人民银行北京市分行、金融监管总局北京监管局联合发布通知，即日起优化个人住房贷款中住房套数认定标准。通知还表示，上述政策自印发之日起施行，原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。这意味着北京将在全市范围内实施“认房不认贷”。该政策对于改善型人群较为友好，只要家庭名下无住房，无论此前是否有过贷款记录，再买房均以首套算。

　　对此，业内首席分析表示，这一政策超出市场预期。此前，市场层面更多认为北京的“认房不认贷”或将分区施行，诸如在房山、怀柔、密云等远郊区县实施。此次政策落地将很大程度调动之前的观望购房者，带动北京新房和二手房成交量的止跌回升。“认房不认贷”的威力有多大？在上海普通住宅首套房首付比例不低于30%、二套房不低于70%；非普通住宅首套首付比例不低于35%、二套不低于70%；按最新LPR报价，首套贷款利率为4.55%、二套为5.15%。若某一家庭名下无房却有贷款记录，则需按照二套标准执行，无论是首付还是利率均在高位，非普通住宅的首付甚至接近全款，压力可想而知。新政之后，这类家庭可以享受首套房优惠，无论首付还是利率均降低不少。

目前，北上广深四个一线城市全部落实首套“认房不认贷”政策。中指研究院市场研究总监陈文静对时代周报记者表示，此举政策信号明显，预计将极大修复市场情绪和预期，提振市场信心。据中指监测，除了一线城市外，武汉、中山、惠州、东莞等城市已明确发文执行首套住房“认房不认贷”，短期内其他二线和三四线城市将全面跟进。此轮调整始于8月25日，住房城乡建设部等3部门发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，将“认房不认贷”作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。“认房不认贷”政策出台预期强烈，市场普遍认为这一通知的指向较为明确，即四大一线城市。

　　此前，政策层面表示，首套住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%；同一时间，存量首套个人住房贷款下调，要求在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。　降首付继续加杠杆的同时，又将存量房利率下调，两招连出，市场对北京政策出台的预期更加强烈。对此，业内人士预计，接下来各地将加速落地降低首付比例、降低二套房贷利率、降低存量房贷利率的相关举措。政策暖风频吹，核心城市房地产市场将迎来一波向上行情，“金九银十”市场可期，核心城市房地产市场有望逐渐企稳，从而带动全国房地产市场逐渐修复。，未来4个月，全国房地产市场能否企稳对于宏观经济大盘至关重要。

　　对于未来前景，业内人士持谨慎乐观态度。 “认房不认贷”政策实际利好改善型家庭，但是改善需求所面临的问题不仅仅是杠杆的问题，还面临着手中的旧房能否以预期的价格成交，从而实现资金回笼。因此，北京等城市可能还需拿出更多利好政策，给予市场全面支持，才能长久释放需求。多位专家认为，一线城市作为楼市“风向标”，其住房金融信贷政策出现实质性宽松，释放出强烈政策信号，预计将极大修复市场情绪和预期，提振市场信心，核心城市房地产市场有望走出下行区间。

　　为何京沪同步跟进？此番一线城市中的广州、深圳率先落地“认房不认贷”，或与其市场下行压力大于京沪有关。官方数据显示，7月份，北京和上海新建商品住宅价格环比分别上涨0.4%和0.2%，广州和深圳则环比分别下降0.2%和0.6%。

　　不过，从近期的市场成交量来看，北京、上海楼市也面临一定下行压力。根据中指研究院数据，8月份，北京新房成交面积环比下降22.3%，同比下降17.8%，二手房成交10960套，同比下降20.2%。上海新建商品住宅成交量已连续两月低于5000套，而二手房已连续4个月成交低于“荣枯线”。8月份楼市下行超出市场预期，过去相对坚挺的一线城市交易量跌幅居前，因此，迫切需要在“金九银十”、年底销售旺季来临之际，尽快稳定预期。特别是包含北上广深的三大都市圈楼市占据了全国新房市场销售份额的70%，这是楼市基本盘，也是稳定楼市的抓手。这也是此次上海北京也跟进“认房不认贷”，且政策表述与广深一致的重要原因。

　　政策叠加后力度有多大？行业研究中心专家指出，北京无房有贷款记录的购房家庭，首付比例将由60%-80%降至35%-40%，以总价400万元（人民币，下同）的住房计算，普通住宅的首付比例将减少100万元，非普通住宅的首付将减少160万元。房贷利率将由5.25%降至4.75%，下降50个基点。以300万元贷款为例，按25年等额本息计算，利息将减少26.21万元，购房门槛和购房成本明显下降。

　　坦坦小毅认为，二季度以来，虽然一线城市楼市也出现阶段性低迷，销售萎缩房价下跌，但总体看，一线城市楼市相对健康，住房过剩现象并不突出。不过，他强调，从宏观角度出发，为了逆转各地共同下跌及其潜藏的系统性风险，有必要采取一定的“一刀切”手段提振市场信心。，一线城市有必要全面实施“认房不认贷”及其它需求支持手段。根据中指监测，除了一线城市外，目前武汉、中山、惠州、东莞等城市已明确发文执行首套住房“认房不认贷”，短期内其他二线和三四线城市将全面跟进。政策暖风频吹，核心城市房地产市场将迎来一波向上行情，“金九银十”市场可期。