沪楼市新政激活豪宅和“老破小”

沪楼市新政激活豪宅和“老破小”

近年来，随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产政策也基本保持优化宽松基调。特别是2024年以来，围绕着优化住房限购、下调房贷利率、实行购房补贴、推进以旧换新等方面，出台了一系列政策优化措施，以化解行业风险，推动市场信心修复。自“5·27”新政以来，从豪宅“日光”到二手房日成交突破1000套，上海楼市正在快速回暖。5月27日，上海出台“沪九条”，出台首套房首付比例降至20%、房贷利率下调、非户籍限购松绑、多孩家庭增加购房名额等政策，对楼市回暖起到了助力作用。

新政推动下，上海“日光”再现。

专业机构监测，

6月上海新房累计网签14118套，环比上涨约16.71%，
 

尤其是6月底，新房市场连续两日成交量超过1000套；

二手房成交23906套，环比上涨39.8%，同比上涨89.9%，成交量创近36个月以来新高。

二手房成交量2万套，环比上月同期下降约22.5%。持续释放的政策利好，使市场有了企稳迹象。

相关研究机构人士认为，上海楼市新政明显提振了市场情绪，带动购房需求释放，二手房成交规模保持高位。

下半年，随着政策端持续发力，市场情绪有望继续好转，从而带动市场逐渐筑底企稳。未来政策宽松基调持续，消化存量主要体现在促市场活跃度上升，减少二手房库存，稳定市场信心。优化增量主要体现在提高产品的供应质量，提高“好房子”供应规模，如优化土拍政策和增量市场的顶层设计。

新政后上海二手房行情可谓“速火”二手房成交直破2万套， 房产中介表示二手房成交量是真上来了，每周都稳步向上，尤其是此前滞销的‘老破小’房子，流量很猛。

上海二手房集中成交的几个区域新政更利好上海中心城区二手房成交，中环内、外环外的二手房成交量环比涨幅最大，其中成交增量比较突出的是中环内“老破小”和外环外的“小三房”。很多年轻人，包括新上海人，在市区外环以内找房甚至到一些好的地段去找“老破小”项目的比例是非常高的，很多人希望在市区居住，这样能有一个更加便捷的生活圈。
 

除了首次置业的年轻人外，还有一部分购房者是二孩、三孩家庭，因为新政对于多孩家庭的倾斜，使得这部分人群的改善需求得以释放。小三居居成交高主因是价格低，上海远郊二手房价格已降到近5年新低，一些原本价格较为坚挺的小区也出现了大幅降价。

随着二手房加速去化，市场上的置换链条正被打通，后续市场成交的焦点会逐步转移至改善型住房，从首次置业的刚需人群转到大部分置换客群。

因新政利好选择入市的改善型购房者不在少数。这部分人群原本就有购房打算，受新政影响，二套变首套，加上利率降低，购房犹豫期普遍缩短，多会果断选择入市。 

实际上，上海新房市场最大特征就是市中心高端楼盘供应量和成交量双双走高。

同时，市中心高总价项目罕见集中入市也持续点燃了上海新房市场。

相关研究机构人士认为，

“5·27”新政至6月16日共17个项目开盘，其中长风豪宅项目嘉佰道开盘即罄，观宸润府及象屿远香湖岸等外环外刚改项目开盘去化率也较上一批次有所提升。

从续销新房表现来看，

刚改项目在新政后到访热度明显提升，优于远郊刚需项目。

上海远郊盘整体去化确实表现一般，自新政实施以来，远郊项目案场客流量不增反降。过去几年曾经火爆过的上海临港、大虹桥板块已成为新一轮的难以去化区域，即便通过打折促销和渠道分销，销售依旧没有太大起色。

小毅点评

坦坦小毅认为，6月恰逢年中冲刺节点，开发商推盘节奏放快，开盘规模较5月大幅上涨，叠加“沪九条”政策刺激，市场供求环比均回升，成交规模达今年峰值，中高端改善需求较为旺盛。

上海二手房挂牌量依然居高不下，新政短期内给市场带来脉冲式反应，释放了一波需求，新政带来的效应已经基本结束，除非后续有新的政策助推加持，市场依然还是筑底弱复苏状态。

短期来看，下半年“稳市场”“去库存”政策有望继续落地落实，随着各项举措积极显效以及高基数效应的明显减弱，下半年新房销售规模下行态势有望进一步放缓，市场活跃度或将有所修复。